業主裝修造成損失，物業公司承擔賠償責任嗎？

案情回放

張某夫婦在某小區購買一套商品房后擬裝修入住。在裝修過程中，因安裝中央空調，不需要利用次臥室空調機位，遂將空調機位改裝成衣柜。

不久，張某夫婦發現次臥室樓上房屋相應空調機位排放冷凝水的管道外壁向下滲水，至衣柜體浸濕、衣柜內衣物和床上用品發霉、墻面漆起泡、實木地板萎縮裂縫，還發現次臥室窗戶玻璃外層被外來物擊碎。

隨后，張某夫婦請工人將樓上房屋次臥室空調機位排放冷凝水的管道滲水進行了防漏處理。

張某夫婦認為，物業公司在承接該小區的物業服務以后，對所有的空置房按80％收取物業管理費，但其未按服務程序和服務標準對其樓上的空置房內的所有排污排水管的密封管口和接頭在其裝修入住之前完成排查維護，應對自己所遭受的損失進行賠償，遂將某物業管理有限公司訴至法院，要求賠償各項損失兩萬七千余元。

法院審理

經審理發現，張某夫婦主張物業公司承擔賠償責任的主要理由是物業公司沒有對收取空置房物業管理費的房屋盡到管理責任。

對此，法院認為，物業公司應否對前述房屋盡到管理責任，應當根據物業服務合同的約定確定。根據前期物業服務協議，物業公司服務的范圍只包括房屋共用部位和房屋共用設施設備及其運行的維護和管理、環境衛生、保安、交通秩序與車輛停放等，對業主室內并不負有管理責任。因此，張某夫婦請求物業公司賠償損失的理由不能成立。

就實際發生的情況來看，張某夫婦財產受損主要是因違反合同約定和《臨時管理規約》的規定，違規改裝空調機位造成。

從日常生活經驗和建筑常識可知，空調機位外墻安裝的是百葉窗，百葉窗的主要作用在于散熱，但同時也可能導致室外雨水進入，而進入的雨水和空調的冷凝水均可以通過空調機位設置的排水管向下排放，如果不拆除室內墻壁，決然不會影響到室內，更不會導致財產受損。由此可以推斷，導致張某夫婦財產受損的主要原因在于其改裝空調機位時沒有預見并處理好防水的問題。

另外，即使存在樓上排放冷凝水的管道與建筑主體上的水管預留孔密封不緊導致管壁外沿向下滲水，亦屬于建筑安裝質量問題，與物業公司無關。

如果僅因物業公司收取了空置房的物業管理費而承擔建筑質量以及業主裝修自行造成的損失，則過度加重了物業公司的合同義務，顯失公平。

綜上，張某夫婦的損失既非物業公司侵權造成，亦非物業公司履行合同不力造成，其訴訟請求無事實和法律依據，遂依照《中華人民共和國合同法》的規定判決駁回了張某夫婦的訴訟請求。

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